[금융] 주택담보대출에 적용되는 규제비율

은행에서 주택담보대출 상담을 받으신 분이라면 'LTV'와 'DTI', 'DSR'에 대해서 한번쯤은 들어보셨을 것입니다.
"DSR에 걸려서 대출이 불가능합니다."라는 답변을 받았을 때 대체 DSR이 무엇인지 궁금하셨죠.
오늘은 주택담보대출과 관련한 각종 금융비율에 대해 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

주택담보대출 규제비율

주택담보대출 규제1) LTV(담보인정비율)

담보 인정 비율(LTV)은 금융기관에서 담보대출 심사 시에 대출 신청인이 담보로 제공하는 자산의 가격 대비 대출 취급이 가능한 비율을 말하는 금융 용어이다. 금융기관은 대출이용자의 부도가 발생할 경우 담보로 설정한 자산을 처분하여 대출채권 회수에 충당하고 부족분이 발생하지 않도록 일정의 주택담보대출비율 이내에서 대출을 취급하도록 규제하고있습니다. 담보인정비율은 대출의 종류와 담보로 제공되는 부동산의 종류에 따라 상이하며, 대출자 입장에서는 주택 등 담보물 가격에 대비하여 최대한 빌릴 수 있는 금액의 비율이라고 생각할 수 있다. 예를 들어 LTV 60%적용대상일 경우, 대출자가 시가 10억원 주택을 담보로 최대 6억원까지 대출할 수 있게 됩니다.


주택담보대출 규제2)DTI(총부채상환비율)

총부채 상환 비율(DTI)은 돈을 빌리는 사람이 자신의 소득에 비해 얼마나 많은 원금과 이자를 상환하는지를 나타내는 금융 용어입니다. 조금 더 요약하자면 총소득에서 대출 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미하며 상환 능력을 소득으로 따져 대출 한도를 정하는 것입니다. DTI는 금융 부실을 막고 국가의 재무건전성을 높이기 위한 규제수단으로 무분별한 대출로 빚어지는 문제점들을 사전에 예방하기 위해 사용됩니다. 그 비율과 적용 대상은 정부가 결정하게 됩니다.

DTI는 부채에 대한 연간 상환액(원금 상환액+이자 상환액)을 연간 총소득으로 나눈 것으로 계산한다. 예를 들어, 연간 소득이 1억 원이고 DTI를 40%로 설정할 경우, 총부채의 원리금(원금과 이자의 합계)이 1년에 4,000만 원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하게 된다. DTI를 낮출수록 부채를 상환하는 능력은 상승하며, DTI를 높일수록 부채 상환 능력이 하락하게 됩니다.
DTI를 적용할 때는 소득금액증명원이나 원천징수영수증, 급여 수혜 통장 등 공공성이 강한 기관이 발급하는 자료를 통해 연소득을 증빙해야 한다.



주택담보대출 규제3) DSR(총부채원리금상환비율)


DSR은 모든대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중으로, 대출 상환 능력을 심사하기 위해 금융위원회가 2016년 마련한 대출심사 지표입니다.
DTI는 소득 대비 주택담보대출 원리금 외의 보유대출은 이자만을 고려하여 대출한도를 계산하는 반면 DSR은 주택담보대출의 원리금뿐만 아니라 대출 신청인이 보유하고 있는 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더해서 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더욱 엄격하게 대출가능금액을 산출하게 됩니다. 


LTV, DTI, DSR 모두 주택 담보 대출의 심사 기준이 되는 금융비율입니다. 다만 LTV(담보인정비율)는 담보자산에 초점을 맞춘 것이고,  DTI(총부채상환비율)과 DSR(총부채원리금상환비율)은 부채상환능력에 초점을 맞추었다고 생각하시면 조금 더 차이점을 느끼실 수 있을 것입니다.